¿Qué ley rige los alquileres hoy en Argentina?
Ninguna ley especial. Desde diciembre de 2023 no hay ley de alquileres: el Decreto 70/2023 derogó la Ley 27.551 y los contratos nuevos se rigen por el Código Civil y Comercial. Plazo, moneda e índice de actualización son de libre pacto.
El error más repetido: “el mínimo es de dos años”
No lo es. El artículo 1198 vigente dice que el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. Los dos años que aparecen en casi toda nota sobre el tema son supletorios: rigen únicamente si el contrato no dice nada, y sólo para vivienda permanente. Para los demás destinos, ese silencio se completa con tres años.
La diferencia importa. Un mínimo legal es un piso que no se puede pactar por debajo; un plazo supletorio es lo que el Código pone cuando las partes se olvidaron de escribirlo. Hoy es lo segundo.
Ajuste y moneda
También son de libre pacto. Las partes eligen el índice y cada cuánto se aplica —mensual, trimestral, semestral, anual— y pueden pactar en moneda extranjera. No hay un índice obligatorio ni una periodicidad mínima.
En la práctica esto pone casi todo el contenido del contrato en manos de lo que las dos partes escriban. Conviene que el contrato diga con qué índice se ajusta, cada cuánto, quién paga qué reparaciones y en qué estado se entrega y se devuelve la propiedad. Lo que no esté escrito no lo completa ninguna ley especial, porque ya no hay ninguna.
Si tu contrato es viejo
Los contratos firmados antes de diciembre de 2023 siguen rigiéndose por la Ley 27.551 hasta que terminen. La derogación no cambió las relaciones jurídicas que ya existían: si firmaste bajo la ley anterior, tu contrato sigue bajo la ley anterior.
Alquilar directo al dueño
Sin corredor no hay comisión, y en CABA eso ya era así por ley: la Ley 5.859 prohíbe cobrarle comisión al inquilino en locaciones de vivienda. Lo que se gana al tratar directo no es tanto el dinero como el tiempo: quien contesta del otro lado es quien decide si acepta tu garantía, sin una ronda de consultas de por medio.
Lo que se pierde es el intermediario que administra el contrato y persigue el cobro. Si el dueño no quiere ocuparse de eso, tratar directo le va a resultar más trabajo del que ahorra.
¿Sigue vigente la ley de alquileres?
No. La Ley 27.551 fue derogada por el DNU 70/2023, de diciembre de 2023. Los contratos firmados desde entonces se rigen por el Código Civil y Comercial.
¿Hay un plazo mínimo de dos años?
No, y es el error más repetido. El artículo 1198 vigente dice que el plazo es el que las partes hayan establecido. Los dos años son supletorios: rigen sólo si el contrato no dice nada, y para vivienda permanente.
¿Con qué índice se actualiza?
Con el que las partes pacten, y con la frecuencia que pacten. No hay un índice obligatorio ni una periodicidad mínima.
¿Mi contrato viejo se rige por esto?
No. Los contratos firmados antes de diciembre de 2023 siguen bajo la Ley 27.551 hasta que terminen.