¿Cuánto cobra de comisión una inmobiliaria en Argentina?
En una venta, el estándar de mercado en Argentina es 3% a 4% más IVA por cada parte: el vendedor le paga a su corredor y el comprador al suyo. En un alquiler de vivienda en CABA la respuesta es distinta y es tajante: al inquilino no se le puede cobrar nada.
Conviene separar las dos operaciones, porque se rigen por cosas distintas. La comisión de una venta es precio, no arancel: no hay una ley nacional que la fije. La de un alquiler de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires sí está regulada, y con un tope.
Venta: cuánto es y quién lo paga
El uso más extendido es 3% del precio de venta a cargo del vendedor y otro 3% a cargo del comprador, con puntas de hasta 4% según la plaza. Si la inmobiliaria es responsable inscripta hay que sumarle IVA, que es del 21%: una comisión nominal del 3% termina costando 3,63% del precio. Sobre una propiedad de USD 150.000, eso son USD 5.445 por parte.
Desde el Decreto 70/2023 los honorarios del corretaje son de libre pacto: no hay arancel obligatorio que impida negociarlos. Que sea costumbre cobrar 3% no significa que sea obligatorio pagarlo.
Alquiler de vivienda en CABA: cero al inquilino
La Ley 5.859 de la Ciudad de Buenos Aires prohíbe expresamente requerir o percibir comisiones inmobiliarias u honorarios de intermediación a locatarios que sean personas humanas, en locaciones con destino habitacional. No es una recomendación: es una prohibición, y alcanza también a los sublocatarios y a quienes continúan la locación.
La misma ley fija cuánto se le puede cobrar al que sí paga. Al propietario se le puede requerir hasta el 4,15% del valor total del contrato, cifra que la Ley 5.859 incorporó al artículo 11 de la Ley 2.340.
El modo habitual de esquivar la prohibición es cambiarle el nombre al cobro: “gastos administrativos”, “apertura de carpeta”, “gestoría de informes”. Si el destino es vivienda y quien alquila es una persona humana, ese cobro sigue siendo lo que la ley prohíbe, se llame como se llame.
Qué pasa si no hay inmobiliaria
No hay comisión, porque no hay corretaje. Es la única parte del costo de una operación inmobiliaria que desaparece por completo cuando las dos puntas se hablan directo. Los demás costos —escribano, sellos, informes— siguen existiendo igual, y conviene no confundirlos: son el precio de que la transferencia sea válida, no el de que alguien te haya presentado la propiedad.
¿Se puede negociar la comisión?
Sí. Desde el DNU 70/2023 los honorarios del corretaje son de libre pacto: no hay un arancel obligatorio que fije el porcentaje. Los topes que existen son locales, como el de CABA para alquileres de vivienda.
¿Le pueden cobrar comisión a un inquilino en CABA?
No. La Ley 5.859 de la Ciudad prohíbe expresamente requerir o percibir comisiones inmobiliarias a locatarios que sean personas humanas en locaciones con destino habitacional.
¿Cuánto se le puede cobrar al propietario por un alquiler en CABA?
Hasta el 4,15% del valor total del contrato. Lo fija la Ley 5.859, que modificó el artículo 11 de la Ley 2.340.
¿La comisión lleva IVA?
Si la inmobiliaria es responsable inscripta, sí: se le suma el 21%. Una comisión del 3% termina costando 3,63% del precio.