¿Cómo vendo mi departamento sin inmobiliaria?
Se puede, y es legal. Lo único que no se puede saltear es al escribano: la escritura pública es el único acto que transfiere el dominio de un inmueble en Argentina. La inmobiliaria es opcional; la escribanía no.
Vender por cuenta propia es, básicamente, hacerte cargo de tres trabajos que normalmente delegás: poner el precio, mostrar la propiedad y sostener la negociación. El cuarto —que la transferencia sea válida— no lo hacía la inmobiliaria de todos modos.
1. Poner el precio
Es la parte donde más se pierde plata y la que menos se piensa. Mirá lo que se pide hoy por propiedades comparables en tu misma zona, con metros y estado parecidos, y tené presente que lo publicado es precio de oferta y no de cierre. Si tenés dudas, una tasación paga es barata comparada con seis meses de aviso sin llamadas.
2. Publicar y mostrar
Las fotos deciden. Sacálas con luz de día, con la casa ordenada, y mostrá todos los ambientes: un aviso con tres fotos genera menos consultas que uno con diez, aunque la propiedad sea la misma. En la descripción, poné los datos que la gente usa para descartar —metros, ambientes, expensas, orientación— antes que los adjetivos.
3. La seña y el boleto
Cuando hay acuerdo se firma un boleto de compraventa. Es un contrato privado que fija precio, plazos y condiciones, y que obliga a las dos partes a escriturar. Lo que no hace es transferir la propiedad: eso ocurre recién con la escritura pública y su inscripción registral. Un boleto no te saca de dueño ni convierte en dueño al comprador.
4. La escritura
La otorga un escribano público, habitualmente elegido por el comprador. Antes de la firma pide el informe de dominio y el de inhibiciones, y hace el estudio de títulos. Es el mismo control que existiría con inmobiliaria de por medio: no lo aporta el corredor.
Qué impuestos paga hoy el que vende
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, que retenía el 1,5% al vendedor, fue derogado por la Ley 27.743, publicada el 8 de julio de 2024. El escribano ya no lo retiene en ninguna venta.
Eso no significa que la venta no pague nada. Los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018 tributan el impuesto cedular a las ganancias sobre el resultado de la operación —precio de venta menos costo actualizado—, y el impuesto de sellos es provincial y varía según la jurisdicción. Tu escribano te dice exactamente cuál es tu caso antes de la firma, y ese es el momento de preguntarlo.
¿Es legal vender sin inmobiliaria?
Sí. La intermediación de un corredor es opcional. Lo que no es opcional es la escritura pública: el Código Civil y Comercial exige esa forma para transferir un inmueble, y la otorga un escribano.
¿El boleto de compraventa me hace dueño?
No. El boleto es un contrato privado que obliga a las dos partes a escriturar, pero no transfiere el dominio. Eso ocurre recién con la escritura pública y su inscripción en el registro.
¿Sigo pagando el ITI cuando vendo?
No. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, que retenía el 1,5% al vendedor, fue derogado por la Ley 27.743, publicada el 8 de julio de 2024.
¿Entonces la venta no paga ningún impuesto nacional?
Depende de cuándo compraste. Los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018 tributan el impuesto cedular a las ganancias sobre el resultado de la operación. Los anteriores pagaban ITI, que ya no existe. Consultá con tu escribano.